NOTA PUBLICADA POR EL DIARIO EL OBSERVADOR MARTES 30 DE AGOSTO DE 2013

En los últimos años, la suba de los precios de los inmuebles medidos en dólares asustó a muchos e ilusionó a otros tantos. Sin embargo, durante los últimos ocho años, mientras los precios en dólares se dispararon, los montevideanos aumentaron notablemente su capacidad de acceso a la vivienda, debido a que los salarios compensaron con creces esa suba.

Según un estudio realizado por el departamento de inversiones de la desarrolladora inmobiliaria Sures Bienes Raíces –al que accedió El Observador–, mientras que el valor medio de una vivienda más que se duplicó en los últimos ocho años medido en dólares (124%), se redujo 42% si se evalúa en términos de cuántos meses de ingresos requieren los montevideanos para su compra.

Mientras que en 2004, un hogar promedio requería el equivalente a 66,9 meses de ingresos para acceder a una vivienda propia, en 2012 bastaba con 39,1 meses, lo que implica un aumento de la capacidad adquisitiva de los uruguayos en el mercado inmobiliario de 71%.

“En Uruguay, la moneda en la que se nominan la mayoría de las operaciones inmobiliarias es el dólar.Sin embargo, la formación de precios en dólares está íntimamente vinculada al costo de reposición, que están en pesos”, señala el informe.

Esto quiere decir que si bien los precios aumentaron a una tasa anual promedio de 10,6% medidos en moneda extranjera, cuando se los mide en pesos constantes –descontando el efecto de la inflación– la suba fue de apenas 0,25% anual en el promedio de los últimos ocho años.

“Los aumentos de salarios han permitido acercar a mucha gente a una vivienda manteniendo costos que han podido ser absorbidos por el mercado”, lo que da al mercado una importante inyección de demanda. Al mismo tiempo, esa demanda se vio potenciada por el ingreso de argentinos a la plaza montevideano, atraídos por una rentabilidad anual de 6% en dólares por el alquiler del inmueble y de 11% adicional por la apreciación del bien. “Si bien no es la misma demanda que hace algunos años, especialmente a partir del cepo cambiario argentino, también es cierto que sigue vigente y convergiendo hacia una demanda sostenida en el eje de las 20.000 compraventas anuales”, señala el informe.

¿Qué va a pasar con los precios?

Los expertos de Sures Bienes Raíces evalúan las condiciones de oferta y demanda del sector de inmuebles con destino a vivienda de la franja costera de Montevideo. El estudio, titulado Mercado inmobiliario, datos y proyecciones; concluye que se trata de un segmento que, contrario a lo que señalan algunos operadores de mercado, está lejos del estancamiento y cuyos precios seguirán subiendo, aunque de forma más moderada que en los últimos años.

Según sostiene el informe, la zona que se encuentra al este de Bulevar Artigas y al sur de Avenida Italia no presenta indicios de saturación por el lado de la oferta, sino por el contrario, condiciones adecuadas para una mayor alza de precios.

Un relevamiento realizado por Sures muestra que el stock de los inmuebles estrenados entre 2010 y 2013 que aún se encuentra disponible es de 20%, mientras que entre los proyectos en obra asciende a 40%. Según señala, esos valores se encuentran “dentro de un ciclo de ventas natural y sano”, por lo cual “no existe una sobreoferta de propiedades”, sino que “el stock es relativamente bajo en virtud de la velocidad de venta que presentan los proyectos”.

En ese sentido, la Ley de promoción de la vivienda de interés social tiene un rol importante. En la medida que las autoridades incentivaron la concreción de proyectos inmobiliarios en el segmento medio, un buen número de inversores se desplazaron desde la zona costera hacia el norte de Avenida Italia.

Eso reduce el número de proyectos en construcción en el segmento de alta gama. “Los proyectos que hoy se inician van a gozar de una interesante demanda ya que seguramente no haya mucha oferta de proyectos a estrenar en los próximos dos o tres años”, sostienen los técnicos de Sures Bienes Raíces. “Entendemos que es un buen momento para comprar, ya que los niveles de renta son buenos y los precios van a seguir aumentando, seguramente con subas más moderadas”, aseguran.

Fuente: El Observador