Precios de inmuebles seguirán en aumento los próximos tres años.

El precio de las viviendas seguirá en aumento durante los próximos tres años, debido a que los valores son más bajos que hace una década y a que la demanda de crédito hipotecario empujará los precios al alza.

El analista inmobiliario, Julio Villamide, sostuvo ayer que "es imposible" pensar en un descenso de precios. Entre sus argumentos, mencionó que los valores actuales medidos en Unidades Indexadas (UI) son más bajos que hace 10 años y han subido menos que el crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) per cápita.

También expresó que en los próximos años el crédito "va a ensanchar la base demandante" y eso va a presionar los precios (expresados en UI) al alza.

Por otra parte, indicó que el aumento de los costos de la construcción, previstos en función al acuerdo salarial firmado en el sector hace un par de semanas, será otro elemento de presión. "Tenemos tres años por delante donde la única certeza es que el costo va a ser un poco más alto cada año que el anterior. Los márgenes de rentabilidad del sector se han reducido de forma sensible y no permiten poder absorber esa suba de costos", dijo.

En una línea similar, el economista de CPA/Ferrere, Alfonso Capurro, indicó que los precios "están planchados" y negó que exista una burbuja inmobiliaria. "Los precios medidos en Unidades Indexadas son iguales que en el 2000, el 2004 y el 2006. (…) Lo que hay es inflación en dólares. (…) Incluso a los que hablan de burbuja casi que los podemos desafiar y decirles que los precios están baratos porque los precios en Unidades Indexadas subieron menos de lo que subió el salario real de los uruguayos", afirmó.

Crédito Hipotecario.

Durante el seminario "Situación y perspectivas de la industria inmobiliaria uruguaya", organizado por la revista Propiedadades, Capurro sostuvo que el mercado de créditos hipotecarios ha venido acompañando la demanda pero "sin empujar la actividad".

En este sentido, el economista explicó que si bien el volumen de crédito hipotecario en dólares o pesos se viene expandiendo, no ha aumentado su penetración, que sigue representado el 4% del PIB, igual que en 2005, sin que se produzca un "despegue".

A modo de ejemplo, Capurro sostuvo que en los quintiles más bajos, donde existe una menor proporción de hogares propios, es donde se registra el porcentaje de acceso al crédito más bajo.

No obstante, indicó que el crédito hipotecario puede ser un negocio atractivo en el mediano plazo para los bancos, porque permite el acceso al mercado en moneda nacional con tasas de interés a largo plazo que pueden ser atractivas y que ofrecen "un mix" de riesgo que implican menos rentabilidad, pero también menos riesgo que otros negocios, como el crédito al consumo.

Capurro agregó que si se cumple el objetivo del proyecto de ley de inclusión financiera que está a estudio del Parlamento (que hace obligatorio el pago de salarios con instrumentos electrónicos), los sectores de ingresos bajos podrán bancarizarse y contarán con nuevos mecanismos de garantías, como la posibilidad de que los bancos retengan las cuotas de créditos sobre sus salarios.

Por su parte, Villamide sostuvo que a dos años desde que se aprobó la ley de vivienda de interés social, el mercado transita desde el modelo de negocios "argentino", orientado al inversor, hacia el modelo "chileno", enfocado al consumidor final. Éste necesita crédito hipotecario para comprar y una expansión de la construcción formal.

De acuerdo a proyecciones del sector y teniendo en cuenta la fragmentación de los hogares, por cada 0,1% que disminuya su tamaño (el número de integrantes por hogar), hay que agregar 45.000 viviendas nuevas al stock.

Según Villamide, el mercado inmobiliario uruguayo puede ingresar en un proceso similar al que tuvo el modelo chileno. Ese país aumentó el monto de los créditos en relación al PIB de 5% al 20% actual y aspira a llegar al 40% en 20 años. Como consecuencia, la producción de viviendas nuevas pasó de 80.000 a 140.000 anuales y se eliminó el déficit habitacional en dos décadas, logrando un mercado muy fluido.

A juicio del operador inmobiliario, los bancos "deberán ser protagonistas" u otras entidades ocuparán su lugar. "Los bancos tenían escasa demanda de crédito. Ahora creció explosivamente, tienen una sobredemanda y los puso más selectivos y a la defensiva para el financiamiento de proyectos", afirmó.

En los últimos cinco años los créditos hipotecarios en dólares registran un crecimiento de 23% anual. "El cambio de clientes es increíble, porque el cliente anterior que era el inversor lo único que discutía era el precio. No le importaba tanto las condiciones de pago y llegaba a pagar al contado una unidad. El usuario final lo que mira es la cuota, que pueda hacer frente a ella y que pueda ser igual o inferior a un alquiler", agregó.

Actividad de obras en meseta

Luego del crecimiento sostenido que tuvo la industria de la construcción desde 2010, para los próximos 18 meses se espera que el sector ingrese a un escenario de "meseta", dijo el presidente de la Cámara de la Construcción, Ignacio Otegui. De todos modos, el empresario sostuvo que para los próximos dos años no se prevé una baja de la actividad y si las tasas de crecimiento del país se ubican entre 3% y 4% el escenario "es auspicioso" y la industria seguirá activa. El sector llegó en 2012 a un pico de actividad que empleó a 74.000 personas. En la actualidad la cantidad de trabajadores ocupados es de 70.000.

Fuente: El País